JR山手線「浜松町」駅前

『住みたい街
ランキング』が物語る、
港区×JR山手線の価値

住みたい自治体1位の港区×
住みたい沿線1位のJR山手線

2018~2021住みたい街ランキングより(SUUMO調べ)

虎ノ門ヒルズ(約2210m)

JR山手線

住宅ライター 山下伸介氏
京都大学工学部卒業。「スーモ新築マンション」「都心に住むbySUUMO」等の編集長を務める。独立後は住宅関連テーマの編集企画・執筆などを中心に活動中。

『住みたい街ランキング』(スーモ調べ)では、住みたい自治体や沿線についても同時に発表されている。それによると、自治体では東京都港区、沿線ではJR山手線がいずれも不動のトップとなっている。港区の人気の要因は、いわゆる3A(青山、赤坂、麻布)に代表される古くから人気の街が点在することや、多くの企業が本社を構える都心の中の都心といえるポジションにあることが挙げられるだろう。また平成以降は、赤坂、六本木、虎ノ門などをはじめ、<ブリリアタワー浜離宮>が立つ浜松町・竹芝地区も含め、区内各地で大規模な再開発が実施され、都市機能や住環境が向上し続けている点も港区の人気をより盤石なものとしている。
一方、JR山手線の人気の要因としては、企業や商業施設などが集積し、多くの人が利用するビッグターミナルが沿線上にいくつも存在することが大きい。池袋、新宿、渋谷、品川、東京など、国家戦略特区に指定されるエリアの大半が山手線沿線であり、都市再開発への投資が継続的に行われることから将来性への期待値も高い。山手線沿線に住むことは、それらの駅の全てにダイレクトアクセスできることを意味する。つまり山手線は、どのターミナル駅を主に利用する人にとっても魅力的であり、それだけ多くの人から人気を集めていると考えられる。詳しくは後述するが、この「より多くの人に人気があること」が、不動産の資産性に大きな意味をもつことになるのだ。

東京都心エリア概念図(上)交通アクセス図(下)※1

港区内新築マンション
JR山手線「浜松町」駅 
最寄り物件の割合

出典:不動産経済研究所※2(最寄り駅とは、物件概要に記載の第一沿線/駅)

浜松町は新築マンションが
出にくいエリア

港区と山手線沿線、これら2つの「人気ナンバー1」を兼ね備えていることが、<ブリリアタワー浜離宮>の大きな注目ポイントだ。同プロジェクトから徒歩5分のJR浜松町駅は、東京駅と品川駅のほぼ中間に位置し、どちらにも4~6分でアクセス可能。さらに新橋駅(1分)、上野駅(11分)、渋谷駅(19分)、新宿駅(16分)などへも短時間でアクセスできるため、多くの人にとって通勤やショッピングなどにきわめて便利なポジションにあると言える。浜松町は山手線の駅であることに加えて東京モノレールの始発駅でもあり、羽田空港直結ということからビジネス拠点としても利便性が高い。このため駅近くの土地は事業利用されるケースが多く、新築マンションが分譲される例は少ない。実際、1995年以降に港区で分譲された新築マンションは487物件に上るが、そのうち浜松町駅最寄りの物件はわずか11物件しかない。この事実は、浜松町駅徒歩5分という駅近に登場する<ブリリアタワー浜離宮>の稀少性の高さを示していると言ってよいだろう。

<ブリリアタワー
浜離宮>の
稀少性と資産性を検証

出典:不動産経済研究所データ※3

山手線徒歩5分以内のタワーは
出現率約0.1%

マンションの資産性は、そこに住みたいという居住ニーズ(需要)と販売される住宅の数(供給)による。<ブリリアタワー浜離宮>は、人気の山手線沿線で駅徒歩5分、さらに都心居住者に人気のタワーマンションと、将来的な需要を十分期待できる条件を兼ね備える。一方で、同条件のマンションの出現率は約0.09%と供給数は限定的だ。
つまり同プロジェクトは、需要と供給という面でも、資産性にプラスの条件を満たしているといえる。

最寄駅からの所要時間別リセールバリュー(東京カンテイ調べ)※4

山手線の駅近立地は
リセールバリューが高い

一般に駅近立地ほどマンションのリセールバリューが高くなることは、データを見れば明らかだ。さらに最寄駅が山手線の場合、23区平均と比べて一段と高くなっている。
山手線沿線では駅徒歩分数が10分超でもリセールバリューが比較的高く維持されており、これは山手線沿線の居住ニーズの高さの証左といえる。
それほど人気が高い山手線沿線で駅徒歩5分というポジションは、将来の資産性においてストロングポイントとなるはずだ。

最高階別リセールバリュー(東京カンテイ調べ)※4

タワーマンションの人気には
理由がある

最高階別リセールバリューを見ると、30階以上が一段抜けて数値が高く、タワーマンションの人気の高さが窺える。
タワー人気の要因は眺望やグレード感など建物の魅力もあるが、それだけではない。タワーマンションは再開発などに伴なって建設されることが多く、現地周辺も含め快適な住環境が整備されることも人気を集める要素となる。<ブリリアタワー浜離宮>が立つ竹芝地区も再開発が進んでおり、資産性にプラスに働くだろう。

ダイナミックに
進化する
浜松町・竹芝エリア

現地周辺航空写真※5※6

大規模再開発で将来性にも
期待大のエリア

近年、港区では各所で再開発が行われてきたが、浜松町周辺も大きく変貌している。駅西側では、世界貿易センタービルの建替えなど、大規模再開発が佳境を迎え、駅東側の竹芝地区でも再開発による街づくりが進んでいる。商業、オフィスなどが入る東京ポートシティ竹芝、ショップ、グルメ、エンタテインメント施設が入るWATERS takeshibaはすでに開業。水と緑に親しめる公園も整備され、都心の新たなトレンドスポットが始動している。

WATERS takeshiba(徒歩4分/約280m)

竹芝は港区でも数少ない
海が身近なエリア

港区は文字通り東京湾に面した位置にあるが、山手線徒歩5分圏で海を身近に感じられる住宅エリアは実は少ない。海に面した竹芝ふ頭公園や水上バスが発着するWATERS takeshibaなどがある竹芝は、港区ではレアな親水地区といえる。都心において、海が眺められるレベルを超えて「海と親しめる」環境は非日常を思わせるが、そうした環境を日常に取り込めることは、竹芝ならではの特長と言ってよいだろう。

駅近で広大な緑と
海の開放感が得られる都心

<ブリリアタワー浜離宮>は東京ポートシティ竹芝に隣接する区画に立つ。西側には首都高速を挟んで旧芝離宮恩賜庭園が浜松町駅沿いまで広がっているため、都心方面に向けて目前に遮るものがない眺望が将来にわたって約束される。こうした立地条件は都心ではそうそうお目にかかれない。
浜松町駅へはバリアフリーデッキから庭園を俯瞰しながら、或いは庭園に沿って緑を感じながら歩いてもいい。東側も海が近いため新たに高層建築物が立つ余地は少なく、階数や方角によっては東京湾の開放的な眺望が得られるはずだ。都心でありながら、庭園の広大な緑と海の開放感を両取りできるポジションと言えるだろう。

現地周辺航空写真※6

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